Mi az ÉLET? Az élet – a materialista világnézet szerint – az anyag legmagasabb rendű szerveződése, definiálása a természettudományok legnehezebb feladatai közé tartozik. Nem rendelkezünk az élet olyan tömör, pontos meghatározásával, amelyet a tudományos közösség egyöntetűen elfogadna, de van olyan világnézet-semleges meghatározás is, miszerint az élet nem más, mint a világ fejlődési folyamata. Biológiai értelemben az élet a biológiai rendszerek, vagyis az élő szervezetek létezési módja.
Megnéztük, hogy melyek a hasonlóságok és a különbségek a XXI. század két globális krízise között. Úgy tűnik, hogy sem mértékében, sem hatásában nem hasonlítható össze a 2008–2009-es a 2022–2023-as gazdasági világválsággal, de tény, hogy az ingatlanpiacot most is nagymértékben befolyásolják a fejlemények.
Amikor kipukkant az ingatlanlufi
Sokan 2008. szeptember 15-ét tekintik a 2008–2009-es gazdasági világválság kezdeti időpontjának, amikor csődvédelmet kért az amerikai székhelyű Lehman Brothers globális pénzügyi szolgáltató holding, amely akkoriban az Egyesült Államok negyedik legnagyobb befektetési bankja volt. Ez az időpont azonban csak egy 2006–2007-től már javában érlelődő pénzügyi válság látványos kirobbanási pontja volt, melynek hátterében nagyobbrészt ingatlanpiaci folyamatok álltak.
Mivel az amerikai jegybank szerepét betöltő FED alacsonyan tartotta az alapkamatot, a bankok szinte bírálat nélkül osztogatták a hiteleket és a jelzálogon alapuló kölcsönöket magánszemélyeknek, reális fedezetként tekintve az egyre dráguló ingatlanokra. A jó üzlet reményében egyre több ház és lakás épült, szárnyalt az amerikai gazdaság, miközben a hitelfelvevőkért nőtt a verseny a bankok között.
Kialakult a másodlagos jelzálogpiac (a jelzálogkölcsönök értékesítése értékpapírként), melyek bevételeiből a pénzintézetek újabb hitelforráshoz juthattak, a kockázat nagy részét pedig az új befektetőkre hárították. A bankok versengésében olyanok is hitelhez jutottak és adósokká váltak, akik egyébként jövedelmük alapján nem lettek volna hitelképesek.
A hitelezés felélénkülésével tovább emelkedett az ingatlanok iránti kereslet, az árak meredeken emelkedtek, és a kétezres évek derekára már megduplázódtak az ezredforduló áraihoz képest. Mivel a felvett hitelek egy részét nem ingatlanra, hanem tartós fogyasztási javak vásárlására fordították, az amerikai gazdaság egésze pörgött.
Egy idő után azonban a virágzó ingatlanpiac telítődött, az árak bezuhantak, magukkal rántva az értékpapírokat, az ebbe fektető bankokat és az elértéktelenedő fedezettel rendelkező, a hitelüket törleszteni, visszafizetni képtelen adósokat. Sorra mentek csődbe a bankok, a részvényárak esni kezdtek, és mindez az egész gazdaságot a mélybe taszította. Nemcsak az amerikait, hanem a globális pénzügyi folyamatok révén szinte az egész világét.
Magyar hatások: bedőlt devizaalapú hitelek
Magyarországon az ingatlanárak a kétezres évek elejétől 2008-ra csaknem a duplájára emelkedtek, köszönhetően a jelzáloghiteleknek. A 2004-től igényelhető, a piaci kamatozású forinthitelek mellett alacsony kamatszintjével vonzónak tűnő devizaalapú (főleg svájci frank alapú) hitelek mind nagyobb arányúvá váltak az ingatlanpiacon, mely csak fokozta a keresletet és az áremelkedést.
A devizahitel állománya éppen a válság kirobbanását megelőző időszakban vált kritikus mértékűvé, és meghaladta a lakossági hitelállomány kétharmadát. Az árfolyamban rejlő kockázatot nem mérte fel sem a magyar politika, sem a bankvilág jelentős része, de legfőképp a bátorításokra hitelt felvevő lakosság. Már 2007-ben sokat gyengült a forint, de a 2008-tól begyűrűző gazdasági világválság elviselhetetlenül drágává tette a menekülővalutává vált, nagyot erősödő svájci frankot, és radikálisan megnövelte a törlesztőrészleteket.
A válság hatására 2010 és 2014 között legalább negyedével csökkentek a lakásárak, évente átlagosan 5%-kal. Több mint fél évtizedbe telt, mire meg tudott nyugodni a hazai lakáspiac. Míg a válság előtti években 200 ezer körüli volt az adásvételek száma, ugyanez az adat hosszú évekre a felére esett vissza.
Az üresedési ráta az egekbe szökött
Az elbizonytalanodást jellemzi az is, hogy jelentősen kevesebb építkezéssel találkozhattunk az ingatlanpiacon. Az eurózóna elhúzódó válsága, a finanszírozási nehézségek, a csökkenő kereslet, a stagnáló bérleti díjak mind Európában, mind Magyarországon visszavetették a kereskedelmi ingatlanfejlesztések volumenét is. Emellett nálunk a gazdaságpolitika és az átalakuló jogrend nemzetközi megítélése is hátráltatta az építőipar fellendülését.
A finanszírozás szinte ellehetetlenült, ami markánsan tetten érhető az irodapiacon. Míg 2008 előtt a banki hitelhez elegendőnek bizonyult egy 30%-os előbérlet, a 2010-es évek elején sokkal szigorúbb feltételrendszert kellett egy-egy projektnek, fejlesztőnek teljesítenie: csaknem 50% körüli előbérletet és 40–50% körüli önerőt.
Kétszámjegyűre nőtt az üresedési ráta az irodapiacon, 2009-ben már 22%-ról beszélhettünk, hiszen a válság előtt sok esetben nem a kereslet-kínálat határozta meg a fejlesztéseket, a néhány év alatt a piacra ömlő több százezer m2-nyi állományt – csak 2009-ben 300 ezer m2-t – pedig nem tudta felszívni a piac.
A diszkontok, bevásárlóközpontok építését a plázastop is akadályozta, de a logisztikaiingatlan-piacon sem pezsdült fel az élet, spekulatív alapon szinte senki sem fejlesztett ipari ingatlant. A 2008-as krízis többéves stagnálást és visszaesést eredményezett a kereskedelmiingatlan-piacon, ezt jól érzékelteti, hogy még 2012-ben is a budapesti befektetési volumen kevesebb mint 150 millió euró volt, ami a 2002 óta rögzített legalacsonyabb értéknek számított, és a piacra jellemző likviditási hiányt mutatta.
Infláció, háború, energiaár-robbanás
A 2010-es évek közepéig kellett várni arra, hogy a lakáspiac túljusson a válságon, amikor az árak már elkezdtek felfelé kúszni. A mind meredekebbé váló áremelkedést még a koronavírus-járvány évei sem igen tudták mérsékelni. A pandémia idején már megugrott a világban az infláció, melynek következményei voltak többek között a meglóduló jegybanki és hitelkamatok.
A 2022 februárjában kirobbant orosz–ukrán háború pedig szinte egy csapásra növelte meg az energia- és üzemanyagárakat. Mindezek együtt a klímaváltozás okozta károkkal és az óriási aszállyal élelmiszerár-robbanáshoz is vezettek. Ráadásul a válság hatását csak növelte az importra szoruló Magyarországon a forint gyengülése, különösen a megerősödő dollárhoz képest.
Bár a vezérigazgatója szerint 2023-ban a világ keményebb év elé néz a tavalyinál, és az Egyesült Államok, az EU és Kína lassulásával a gazdaságok egyharmada recesszióba fordul, ez a válság nem hasonlítható össze a 2008-assal. Akkor a rossz hitelezési politika miatt a bankrendszer omlott össze és okozott gazdasági katasztrófát, ezzel ellenétben 2020–2022-ben nem volt olyan tőzsdei, hitelezési és ingatlanpiaci lufi, mely kidurranhatott volna. A háború okozta energiasokkot új stratégiák váltották fel, melyeket már középtávon kezelni lehet, és bár az ingatlanárak 2022 utolsó negyedévétől lejtőre kerültek az Egyesült Államoktól az Egyesült Királyságon és Svédországon át egészen Magyarországig, a csökkenés egyelőre nem drámai mértékű.
Mi történt és történik nálunk?
Bár a jelentős mértékű infláció és a csökkenő vásárlóerő próbára teszi a társadalom tűrőképességét, ami a kiskereskedelem és az építőipar stagnálásában is tetten érhető, az állami fundamentumok össze sem hasonlíthatók a 2008-as állapotokkal. Az bizonyos, hogy az égbe szökő jegybanki kamat következményeként a beruházások lelassulnak, sőt, jó néhány esetben elhalasztják azokat a fejlesztők, de a piac stabilitása nem forog veszélyben. Utóbbit az a tény is alátámasztja, amelyet a nagy piaci szereplők mindig hangoztatnak: a magyar piac érettsége a mindennapi működési mechanizmusokban már közelíti a nyugati sztenderdeket.
A lakásszektort tekintve míg 2022 nyaráig a kínálati piacon még jelentős áremelkedés volt megfigyelhető, addig tavaly ősztől már stagnáltak az árak, az év végén pedig elindultak lefelé. A várhatóan mérsékelt forgalom egyértelműen a gazdasági válság tovagyűrűző hatásaira és következményeire vezethető vissza.
Az elmúlt több mint fél évtizednyi időszak lakásdrágulása miatt a vevők minden második otthont már csak hitel segítségével tudtak megvásárolni. Mivel azonban 2023-ban egy darabig még nem lehet számítani az infláció számottevő mérséklődésére, valamint a jegybanki alapkamat jelentősebb csökkenésére, az átlagos lakáshitelkamatok is a korábbiakhoz képest magasak maradhatnak. Ezek az adatok radikálisan visszavethetik a vásárlási kedvet, így tovább csökkenhet a kereslet a magyar ingatlanpiacon, amit a válság okozta energiaár-robbanás hatása csak megerősíthet.
A kereskedelmiingatlan-piac zászlóshajójának számító irodapiacot is számos tényező befolyásolta, így a már említett pandémia és energiaválság, azonban a valódi keresleten alapuló fejlesztési tevékenység miatt olyan mértékű üresedési rátaszintek nem várhatók, mint a 2008-as válságot követően.
A piaci szereplők a finanszírozókkal együtt mindenképpen tanultak a korábbi világkrízisből, és a kereskedelmi ingatlanszektor jelenleg sokkal szilárdabb fundamentumokkal rendelkezik. Ráadásul a logisztika is egészen más pályát jár be, mint 2008-ban, hiszen 15 évvel ezelőtt a fejlesztések volumene elhanyagolható mértékű volt, most pedig a pandémiának és az e-kereskedelem előretörésének is köszönhetően virágkorát éli a magyar ipariingatlan-piac, amely az egész magyar ingatlanszektorra jó hatást gyakorol és stabilitást biztosít.
A cikk az Ingatlan Évkönyv legújabb, 2023-as kiadványában található.
Vlagyimir Szaldó, Herszon megye "kormányzója", az Oroszország által "annektált" terület vezetője, interjút adott a TASzSz hírügynökségnek, amelyben szó esett az Tovább a cikkhez >>>
Budapest, 2022. április 6., szerda (MTI) - A Gazdasági Együttműködési és Fejlesztési Szervezethez (OECD) tartozó országokban átlagosan 7,7 százalék volt Tovább a cikkhez >>>
